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Uwiga informiert : Grundstücksverkauf an Schader-Stiftung

Schaden oder Gewinn für Darmstadt ?
Hat die Stadt Darmstadt Geld zu verschenken ?

Ob ein gläserner Quader für 6 Mio. Euro, der nur im Modell luzid (licht-transparent) ausschaut, die richtige städtebauliche Antwort auf diesem Eckgrundstück ist, sei dahingestellt.
Wenn die in der Presse veröffentlichten Zahlen stimmen, muss einen allerdings der dort erzielte Verkaufserlös der Stadt Darmstadt stutzig machen.
Der Grundstückswert wurde mit 400.000 Euro angegeben, dann erfolgte ein merkwürdiges Splitting nach Grundstückskauf (200.000), Erschließungskosten (100.000 ) und Parkplätze
(100.000). Insgesamt also wieder 400.000 Euro. Auf den ersten Blick in Ordnung, aber nur auf den ersten Blick.
In Wirklichkeit wurde das Gelände weit unter Wert verkauft. Um das zu verstehen, müssen einige grundlegende Fachbegriffe und Kalkulationsmethoden erklärt werden.
Die nachfolgend aufgeführten Berechnungen sind zwangsläufig nur Schätzungen, da genaue Planunterlagen der UWIGA nicht vorliegen.
Bei 666 qm Grundstücksfläche kann grob eine Überbauung von ca. 70 % angenommen werden, je Geschoss also ca. 450 qm.
Bei 2.200 qm Bruttogeschossfläche muss sich diese Fläche wohl auf 5 Geschosse verteilen, ( 5 x 440 qm = 2.200 qm ), oberirdisch entstehen vermutlich 4 Geschosse mit insgesamt 1.760 qm, unterirdisch ein Geschoss mit Versammlungsraum.
Der Wert eines Grundstückes hängt nun außer von seiner Lage u.a. wesentlich auch vom Ausnutzungsgrad ab, angegeben in der Geschossflächenzahl (GFZ). Diese würde bei dem Schader-Grundstück 1760 qm / 666 qm = 2,64 betragen.
( Zum Vergleich Wohngebiete 1,2, Gewerbegebiete 2,4 )
Je höher die GFZ desto höher ist der Ausnutzungsgrad für den Bauherren, er kann mehr qm umbaute Fläche je qm Grundstücksfläche unterbringen. Es dürfte klar sein, zumal bei gewerblichen Investitionen, dass die erlaubte GFZ ein wesentlicher Faktor für den Grundstückspreis darstellt.
Eine GFZ von 2,64, ist nach der Baunutzungsverordnung nur in Kern (-Innenstadt) gebieten (max.3) zulässig. Insofern erscheint ein Verkaufspreis von 600 Euro je qm eher günstig. Es gibt aber noch andere wesentliche Kostenfaktoren, nämlich die Stellplatzverpflichtung.
Jeder normale private Bauherr hat die durch seinen Neubau entstehende Stellplatzverpflichtung auf seinem Eigentum zu realisieren ( Hessische Bauordnung in Verbindung mit der jeweiligen Stellplatzsatzung ) – nicht so die Schader-Stiftung.
Welche Stellplatzanzahl beim „gläsernen Zwilling“ erforderlich sind können wir wie gesagt nur schätzen. Wir nehmen an, dass mindestens 40% der Bruttofläche als Nutzfläche im Sinne der Einstellplatzverordnung der Stadt Darmstadt anzurechnen sind, den vorgesehenen Versammlungsraum nicht berücksichtigt.
Demnach müssten mindestens 25 PKW- Plätze nachgewiesen bzw. auch errichtet werden. ( BGF 2200 qm , 40% davon = 880 qm, 880 qm / 35 qm = 25,14 Plätze weil je 35 qm Nutzfläche ist 1 Stellplatz erforderlich). Bei diesem Grundstück und der geplanten Überbauung bliebe als Lösung dem Erwerber normalerweise nur übrig eine Tiefgarage mit geschätzten Baukosten von min. 250.000 Euro zu errichten.
Diese Plätze würden natürlich die Nutzung des Untergeschosses als Versammlungsraum
unmöglich machen, es sei denn, man geht noch ein Geschoss tiefer ins Erdreich.
Weil das alles eine Menge Geld kostet, versucht jeder Bauherr die notwendigen Stellplätze nach unten schön zu rechnen.
Bei mehr als gutem Willen könnte die Stadt anstatt der zu realisierenden Stellplätzen eine Ablösesumme von 9000 Euro je Platz verlangen, also insgesamt 225.000 Euro – wohlgemerkt – zusätzlich zum Grundstückswert von 400.000 Euro!
Das ist immer noch deutlich günstiger als eine Tiefgarage bauen zu müssen. Die Stadt genehmigt diese Art der Ablöse zu Recht denn auch nur in äußerst schwierigen Fällen.
Die Darmstädter Rechnung bei der Schader-Stiftung sieht den üblichen Gepflogenheiten gegenüber aber ganz anders aus : 200.000 Euro für das Grundstück (ca. 300 Euro/qm statt der 600 Euro/qm) , 100.000 Euro für die Erschließung (??) und 100.000 Euro für Stellplätze, die allerdings die Stiftung zum Großteil für sich selbst benötigt.
Hinzu kommt der angenehme Nebeneffekt, dass für diese Plätze keine Grundstückskosten anfallen und den eigentlichen Bau in seiner Vollnutzung über alle Geschosse als Büro nicht im geringsten stören.
Insgesamt werden außerhalb des Grundstückes so sicherlich zahlenmäßig mehr Stellplätze geschaffen. Zieht man die für das neue Gebäude baurechtlich notwendigen Plätze allerdings ab, verbleiben für die Öffentlichkeit erheblich weniger Plätze als zuvor.
Nach EU-Richtlinien haben Verkäufe der öffentlichen Hand grundsätzlich zum Marktwert und öffentlich zu erfolgen, aber das ist in Darmstadt im Beziehungsgeflecht zu Bau-Platzhirschen nun auch nicht die Regel.
Die Schader-Stiftung erhält durch den Verzicht auf die Stellplatzablösesumme oder durch das Herunterrechnen des Grundstückspreises somit ungefähr eine versteckte Subvention in Höhe von mindestens 225.000 Euro.
War das so gewollt und den Stadtverordneten bei ihrer Entscheidung bekannt ?
Angemerkt sei auch, dass eine Stiftung nicht a priori gemeinnützig ist.

22.01.2006